Conformità Urbanistica e Conformità catastale: perché è importante averle

Il Certificato di Conformità Urbanistica e Conformità Catastale è fondamentale se hai intenzione di comprare/vendere casa oppure iniziare un percorso di Ristrutturazione Edilizia. È un documento, chiamato anche relazione tecnica integrata, che certifica la conformità catastale e la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione di un immobile e le sue successive ristrutturazioni/ampliamenti. Serve quindi per dimostrare le regolarità edilizia dell’immobile oggetto del tuo interesse ed è fondamentale non solo per ristrutturare casa ma anche per avviare una pratica di vendita/acquisto. I campi di applicazione della dichiarazione di conformità urbanistica possono essere schematizzati in:

• Compravendita immobiliare;
• Richiesta di un mutuo, trasferimento e surroga del mutuo;
• Interventi di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria.

Il Certificato di Conformità Urbanistica è inoltre fondamentale in caso di rogito: se stai vendendo la tua casa, la certificazione è indispensabile per attestare che l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico e catastale.

Conformità Urbanistica: come comportarsi?

Per verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile di tuo interesse, si fa riferimento all’ultimo titolo abitativo e verificare i precedenti titoli ottenuti nel tempo a partire dalla costruzione dell’immobile fino al momento della verifica. La verifica di conformità urbanistica può condurre a 2 risultati:

• Esito positivo: l’immobile è conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune;
• Esito negativo: l’immobile non è conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune.

In questo secondo caso, sarà fondamentale procedere con la regolarizzazione dell’abuso edilizio e presentare richiesta per un permesso di costruire in sanatoria edilizia, che di fatto funziona in modo molto simile al più noto condono edilizio.

Cause di irregolarità: quali possono essere?

Esistono diverse tipologie di difformità che incidono sulla conformità urbanistica ed edilizia di un immobile:

• Immobile abusivo: quando non esiste alcun titolo abitativo;
• Piccole modifiche interne;
• Cambio di destinazione d’uso;
• Modifiche esterne e aumento di volumetria.

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli e ogni fattispecie merita una valutazione a sé e una risoluzione specifica. Non tutte le difformità, infatti, si possono sanare, quindi è importante prestare molta attenzione prima di acquistare un immobile.

Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale: quale differenza c’è?

Sebbene spesso vengano confusi tra loro, regolarità catastale e regolarità urbanistica sono differenti. Può, ad esempio, capitare che un immobile abbia la conformità urbanistica ed edilizia ma non quella catastale o anche viceversa.

A differenza di quello urbanistico, con il Certificato di Conformità Catastale si accerta la corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria catastale presente in Catasto.

Tenuto conto che la funzione del Catasto – o Agenzia del Territorio – è prettamente fiscale, il certificato rilasciato non ha valore di prova in merito alla regolarità di conformità urbanistica.

Tuttavia la Conformità Catastale, richiesta obbligatoriamente per Legge nel caso di compravendita immobiliare, è fondamentale per evitare problemi nella stipula dell’atto notarile: nel caso in cui non ci sia la Conformità Catastale la Legge prevede che il rogito potrebbe essere annulato, rendendo nulli gli accordi previsti nell’atto notarile, come se la compravendita immobiliare non fosse mai avvenuta.